Jazmin+Loveras+Rijo


 * Jazmin Loveras Rijo Mat: 83547**


 * **Legislación de los actos relativos a terrenos registrados **

Cuando se otorga un acto en relación con un terreno registrado, es imperativo señalar el número del Distrito Catastral. Pero si se omite esta mención, al no poder el Registrador registrar el acto, debe acudirse al Tribunal de Tierras para que determine el objeto preciso del acto. La circunstancia de que se haga la compraventa sin que el vendedor tenga en su poder un certificado de título que entregar al comprador no puede restarle fuerza traslativa a la operación, al establecerse que se hizo de buena fe y a título oneroso. Después de efectuado un primer registro de venta, ninguna operación del vendedor sobre ese inmueble surtirá efecto si no se deposita en el Tribunal de Tierras con una solicitud de registro. El comprador, para probar la venta, se fundó en una certificación de la conservaduría de hipotecas de la transcripción del documento instrumentado por el notario. En lugar de rechazar la solicitud de transferencia, el Tribunal debió ordenar otras pruebas.

De acuerdo al Artículo 189 de la Ley Registro de Título la transferencia de terrenos registrados solo se admite con escrituras auténticas o bajo firma privada legalizadas por notario, siendo insuficientes actos de notoriedad, declaraciones juradas, otros documentos, ni tampoco un informativo testimonial aunque el precio fuera menor de RD$30.00, debido al procedimiento de orden público creado por la Ley Registro de Título.

**Legalización de Firmas **

Si falta la formalidad de legalización del Artículo 189 Ley Registro de Título, nada impide a las partes o al mismo Registrador someter el documento al Tribunal Superior de Tierras con el fin de que verifique la validez del documento y en caso afirmativo, el Registrador puede proceder a su registro. En una litis sobre terrenos registrados los documentos deben estar legalizados bajo pena de nulidad, aun cuando se trate de contraescrituras para probar la simulación de la venta. En esa clase de juicio, no es admisible la prueba testifical ni presunción.

**Registro ** Mientras el vendedor no haya vuelto a vender el inmueble a un tercero de buena fe y a título oneroso, el comprador puede hacer registrar el acto de venta otorgado a su favor, ya sea por el Registrador mismo, si el documento tiene fecha posterior al registro, ya sea por medio de una sentencia del Tribunal Superior de Tierras, si dicho acto es de fecha anterior.

Para el Tribunal a quo poder aceptar la transferencia solicitada por la recurrente, era necesario el cumplimiento a las formalidades de registro establecidas en los Artículos 174 y 186 de la Ley Registro de Título (en la especie, hubo una primera sentencia de determinación de herederos, seguida de una decisión posterior para incluir otro grupo de herederos). **OBTENCION CERTIFICADO DE TITULOS POR PÉRDIDA ** El Certificado de Títulos conjuntamente con las sentencias constituye uno de los títulos ejecutorios por excelencia. Según el Artículo 91 de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario //“El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”// Tal como hemos referido en otros artículos un derecho real es aquel que recae sobre un inmueble y tiene un efecto “Erga Omnes”, o sea es oponible a todo el mundo. Por esa particularidad los derechos que confieren un Certificado de títulos son oponibles a todo el mundo. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Lo que el Registrador de Títulos entrega al dueño del inmueble es el Duplicado del Dueño, el original es custodiado por la Jurisdicción Inmobiliaria. Esto garantiza la integridad de su contenido y que ante una perdida el propietario pueda solicitar la expedición de un duplicado por motivo de perdida. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Al respecto el Párrafo II del Articulo 92 de la ley que nos ocupa dispone lo siguiente: //“En caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título. Cuando la pérdida se produzca en cualquiera de los órganos que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, la unidad operativa ordenará de oficio o solicitará la expedición de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario”.// <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">En ese sentido, para obtener en un duplicado por Pérdida del Certificado de titulo, debe ejecutarse el siguiente procedimiento:

<span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">1-Elaborar una instancia dirigida al Registrador de Títulos de la ubicación del inmueble, en la cual se explica la pérdida del Certificado de titulo No. XX, correspondiente al inmueble XX, y que a pesar de todos los esfuerzos realizados el mismo no ha podido ser localizado, y concluir solicitándole la expedición de un Duplicado del mismo. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">2-Anexar a la Instancia los siguientes documentos: <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">2.1-Una publicación de la pérdida, realizada en un periódico de circulación nacional, debidamente certificada por el emisor del periódico. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">2.2-Acto Autentico donde se haga constar como Declaración Jurada las circunstancias de la pérdida. Esta declaración debe tener adicionalmente la firma de dos testigos. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">2.3-Acto autentico firmado por el propietario y dos testigos, mediante el cual se concede poder estricto al abogado para que represente al dueño por ante el Registro de Títulos correspondiente, así como poder para realizar todas las gestiones propias del proceso para la obtención del Duplicado por pérdida del Certificado de Títulos X, y debe mencionar que se autoriza el mismo a retirar el Duplicado del certificado de Títulos que resulte de tal gestión. **<span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Traspaso de propiedad ** Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble. ** Pasos a seguir en una compra inmobiliaria **

<span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">• **Aspectos preliminares:** A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el comprador. El **abogado** apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparará la Promesa de Compraventa primero, pero condicionando su ejecución a los resultados.

• **La Promesa de Compraventa:** La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:

(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.(c) Precio de venta y forma de pago. (d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.(e) Fecha de entrega del inmueble.(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

** Registro de mejora de terreno registrado **

<span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Las mejoras permanentes son las únicas que pueden ser objeto de registro, porque éstas son las que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno, tal y como lo dispone el art. 127 de la Ley de Registro de Tierras, el cual dice así: "Si después de haber sido fallado el caso, el Tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado pertenecen a otra persona que no es la dueña del terreno, las describirá en una forma tal que sea siempre fácilmente identificarlas, y las declarará regidas por el art. 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida. <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Cuando en un Decreto de Registro no se mencionan mejoras permanentes que hay en el terreno se consideran siempre que son del adjudicatario del terreno, por lo que las mejoras construidas en terrenos registrados se reputan del propietario del terreno, y para un tercero obtener en su favor el registro de la misma, debe contar con la autorización o consentimiento del dueño del terreno, en la forma como lo dispone el artículo 202 de la Ley de Registro de Tierras; estas disposiciones fueron modificadas por la Ley No. 108-05, es decir, que la nueva Ley de Registro Inmobiliario no contempla de manera expresa ni articulada lo relativo al registro de mejoras, lo que ha traído confusión entre jueces, registradores de títulos, abogados y estudiosos de la materia inmobiliaria, bajo el criterio, de que es posible plantear por ante la Jurisdicción Inmobiliaria una Litis Sobre Derechos Registrados, cuya finalidad jurídica sea el registro de una mejora en terreno que no sea el propietario de esa mejora, de conformidad con el Principio VIII, y el artículo 3, Párrafo II de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, toda vez de que el derecho común será supletorio de la presente Ley, y como el Código Civil en el sentido estricto es el derecho común, este contempla en sus artículos 555 y siguientes la forma en cómo deben ser registradas las mejoras, es este el fundamento que sostienen algunos estudiosos del derecho inmobiliario, para establecer posibles demandas en reconocimientos de mejoras en terrenos registrados, cuando entre en aplicación la citada Ley 108-05.

<span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Sostener el criterio anterior constituye un error y un desconocimiento al principio o la característica que tiene el certificado de título de la imprescriptibilidad la cual fue recogida en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras y prevista sabiamente por el Legislador en el principio IV de la Ley 108-05, el cual establece que "todo derecho registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado". <span style="font-family: 'Times New Roman','serif'; font-size: 19px;">Puesto que cuando se trate de terrenos registrados ninguna persona puede sin autorización del dueño del terreno, levantar mejoras en dicho terreno y si lo hace, no puede ser colocado en ninguna de las situaciones jurídicas previstas por el artículo 555 del Código Civil, puesto que no siendo posible en un terreno registrado que se considera imprescriptible en virtud con el principio IV, de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, levantar mejoras, ni realizar acto alguno de posesión en perjuicio del dueño de ese terreno, quien así actúa pierde todo derecho a formular reclamación sobre dichas mejoras.