Acuarela+Ruiz

//** LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS. **//

//**Es el proceso contradictorio que se introduce ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en relación con un derecho o inmueble registrado.Cuando se otorga un acto en relación con un terreno registrado, es imperativo señalar el número del Distrito Catastral. Pero si se omite esta mención, al no poder el Registrador registrar el acto, debe acudirse al Tribunal de Tierras para que determine el objeto preciso del acto.**//

//**Después de efectuado un primer registro de venta, ninguna operación del vendedor sobre ese inmueble surtirá efecto si no se deposita en el Tribunal de Tierras con una solicitud de registro.**//

//**De acuerdo al Artículo 189 de la Ley Registro de Título la transferencia de terrenos registrados solo se admite con escrituras auténticas o bajo firma privada legalizadas por notario, siendo insuficientes actos de notoriedad, declaraciones juradas, otros documentos, ni tampoco un informativo testimonial aunque el precio fuera menor de RD$30.00, debido al procedimiento de orden público creado por la Ley Registro de Título.**//

//**Si falta la formalidad de legalización del Artículo 189 Ley Registro de Título, nada impide a las partes o al mismo Registrador someter el documento al Tribunal Superior de Tierras con el fin de que verifique la validez del documento y en caso afirmativo, el Registrador puede proceder a su registro. En una litis sobre terrenos registrados los documentos deben estar legalizados bajo pena de nulidad, aun cuando se trate de contraescrituras para probar la simulación de la venta.**//

//**En esa clase de juicio, no es admisible la prueba testifical ni presuncional. Aunque no existe ningún acto debidamente formalizado amparando la compraventa, existen cheques y otros documentos que constituyen principios de prueba por escrito y son completados por declaraciones testimoniales, por lo que es correcta la sentencia que ordena la transferencia de la porción de terreno vendida. De acuerdo con el Artículo 82 Ley Registro de Título es posible admitir ventas verbales entre campesinos cuando la vendedora las ratifica en audiencia**//

//** PERDIDA O DESTRUCCION DEL CERTIFICADO DE TITULO. **//

//**El Certificado de Titulo es el documento oficial emitido por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad del mismo.**//

//**Lo que el Registrador de Titulo entrega al dueño del inmueble es un Duplicado, ya que el original es custodiado por la Jurisdiccion Inmobiliaria.Esto garantiza la integridad de su contenido y que ante una perdida el propietario pueda solicitar la expedicion de un duplicado por motivo de perdida.**//

//**El Articulo 92 de la Ley 108-05 en su parrafo III dice:**//

//**En caso de perdida o destruccion del duplicado del Certificado de Titulo, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Titulos acompañandola de una declaracion jurada y de ua publicacion en un periodica de amplia circulacion nacional, donde conste la perdida o destruccion del mismo, solicitando la expedicion de un nuevo duplicado del Certificado de Titulo. Cuando la perdida se produzca en cualquiera de los organos que conforman la Jurisdiccion Inmobiliaria, la unidad operativa ordenara de oficio o solicitara la expedicion de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario.**// //**Los aspectos de forma se especifican por la via reglamentaria.**//

//** TRASPASO DE DERECHO DE PROPIEDAD. **//

//**Gastos y honorarios para transferir la propiedad**//

//**Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:**//

//**3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).**//

//**Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc.**//

//**Cabe recalcar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04), mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales, y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa como en muchos países.**//

//**En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye normalmente la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del Certificado de Título expedido a nombre del comprador. Las responsabilidades del Abogado-Notario en la República Dominicana corresponden pues a las que en España le incumben al Abogado, al Notario y al Gestor Administrativo Colegiado.**//

//** REGISTRO DE MEJORAS EN TERRENOS REGISTRADOS. **//

//**La Ley de Registro de Tierras No. 1542, contempla la forma en como deben ser registradas las mejoras en terrenos registrados catastralmente, en virtud con los artículos 127, 151, 202 y 206 de la citada ley.**//

//**Las mejoras permanentes son las únicas que pueden ser objeto de registro, porque éstas son las que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno, tal y como lo dispone el art. 127 de la Ley de Registro de Tierras, el cual dice así: "Si después de haber sido fallado el caso, el Tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado pertenecen a otra persona que no es la dueña del terreno, las describirá en una forma tal que sea siempre fácilmente identificarlas, y las declarará regidas por el art. 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida.**//

//**Cuando en un Decreto de Registro no se mencionan mejoras permanentes que hay en el terreno se consideran siempre que son del adjudicatario del terreno, por lo que las mejoras construidas en terrenos registrados se reputan del propietario del terreno, y para un tercero obtener en su favor el registro de la misma, debe contar con la autorización o consentimiento del dueño del terreno, en la forma como lo dispone el artículo 202 de la Ley de Registro de Tierras; estas disposiciones fueron modificadas por la Ley No. 108-05, es decir, que la nueva Ley de Registro Inmobiliario no contempla de manera expresa ni articulada lo relativo al registro de mejoras.**//

//**Cuando se trate de terrenos registrados ninguna persona puede sin autorización del dueño del terreno, levantar mejoras en dicho terreno y si lo hace, no puede ser colocado en ninguna de las situaciones jurídicas previstas por el artículo 555 del Código Civil, puesto que no siendo posible en un terreno registrado que se considera imprescriptible en virtud con el principio IV, de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, levantar mejoras, ni realizar acto alguno de posesión en perjuicio del dueño de ese terreno, quien así actúa pierde todo derecho a formular reclamación sobre dichas mejoras.**//