Legalización+de+Actos+Relativos+a+Terrenos+Registrados


 * Biany Carolina Piña de los Santos 84170 **

**Legislación de los actos Relativos a Terrenos Registrados. **

Una vez que un inmueble ha sido debidamente saneado y que el Registrador de Títulos ha procedido a expedir el Certificado de Título correspondiente, la Ley de Registro Inmobiliario dispone que todo acto posterior pudiendo afectar de cualquier manera los derechos previamente registrados deberá ser igualmente sometido a la formalidad del registro en la Oficina del Registro de Títulos correspondiente. Sólo la formalidad del registro permite que el acto realizado pueda ser oponible a terceros. Esta exigencia es aplicable en todos los ámbitos, independientemente que el acto sea realizado con el consentimiento del dueño (ventas, hipotecas, privilegios, usufructos, etc.) o de manera forzosa (sentencia de un tribunal ordenando expropiación, adjudicación o partición del inmueble, embargos, etc). Cuando se otorga un acto en relación con un terreno registrado, es imperativo señalar el número del Distrito Catastral. Pero si se omite esta mención, al no poder el Registrador registrar el acto, debe acudirse al Tribunal de Tierras para que determine el objeto preciso del acto. La circunstancia de que se haga la compraventa sin que el vendedor tenga en su poder un certificado de título que entregar al comprador no puede restarle fuerza traslativa a la operación, al establecerse que se hizo de buena fe y a título oneroso. Después de efectuado un primer registro de venta, ninguna operación del vendedor sobre ese inmueble surtirá efecto si no se deposita en el Tribunal de Tierras con una solicitud de registro. Si falta alguna formalidad de legalización, nada impide a las partes o al mismo Registrador someter el documento al Tribunal Superior de Tierras con el fin de que verifique la validez del documento y en caso afirmativo, el Registrador puede proceder a su registro. En una litis sobre terrenos registrados los documentos deben estar legalizados bajo pena de nulidad, aun cuando se trate de contraescrituras para probar la simulación de la venta. En esa clase de juicio, no es admisible la prueba testifical ni presuncional. Aunque no existe ningún acto debidamente formalizado amparando la compraventa, existen cheques y otros documentos que constituyen principios de prueba por escrito y son completados por declaraciones testimoniales. **Pérdida, destrucción del Certificado de Título. **

Reglamento General de Registros de Títulos. Artículo 83. Para obtener un Duplicado o Extracto de un Certificado de Título por pérdida, deterioro o destrucción el interesado deberá depositar en el Registro de Títulos: a) Solicitud de expedición de un Duplicado o Extracto de un Certificado de Título por pérdida, deterioro o destrucción, debidamente motivada y firmada por el interesado, o su representante dotado de poder auténtico a tales fines si lo hubiere. b) Publicación en un periódico de amplia circulación nacional con motivo de la pérdida deterioro o destrucción del Duplicado o Extracto del Certificado de Título, debidamente certificada por el periódico utilizado. c) Declaración jurada instrumentada con motivo de la pérdida, deterioro o destrucción del Duplicado o Extracto del Certificado de Títulos, la cual deberá hacerse mediante acto auténtico instrumentado ante Notario, haciendo constar la circunstancia de la pérdida, deterioro o destrucción, así como que no ha realizado ninguna operación que afecte el inmueble con persona o institución alguna. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">d) Comprobantes de pago de impuestos y tasas correspondientes. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">e) Demás datos requeridos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si los hubiere. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Artículo 84. En caso de que la pérdida, deterioro o destrucción del Duplicado o Extracto del Certificado de Títulos se produzca dentro del Registro de Títulos antes de su entrega, el Registrador ordenará de oficio la expedición de un nuevo Duplicado o Extracto sin costo alguno para el propietario o copropietario. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Párrafo. El Registro de Títulos previamente cumplirá con los requisitos de publicación de la perdida, deterioro o destrucción del Duplicado cumpliendo las formalidades previstas para tales fines. El costo de esta publicación será cubierto por la Jurisdicción Inmobiliaria. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Artículo 85. Cuando la pérdida, deterioro o destrucción se produzca dentro de algún otro órgano que conforma la Jurisdicción Inmobiliaria, el responsable del mismo solicitará mediante instancia motivada al Registro de Títulos correspondiente, la emisión de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Párrafo. El titular del órgano previamente cumplirá con los requisitos de publicación de la perdida o destrucción del Duplicado cumpliendo las formalidades previstas para tales fines. El costo de esta publicación será cubierto por la Jurisdicción Inmobiliaria. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Artículo 86. En el nuevo Duplicado de Certificado de Títulos que se emita por perdida, deterioro o destrucción, el Registro de Títulos consignará tal situación indicando que el nuevo duplicado reemplaza y cancela al anterior. Igual anotación se hará en el registro complementario correspondiente. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Artículo 87. Cuando el Duplicado del Certificado de Títulos que avala el derecho de propiedad de un de cujus se haya perdido, deteriorado o destruido, sus herederos podrán solicitar al Registro de Títulos la emisión de un nuevo duplicado dando cumplimiento a los requisitos previamente establecidos para tales fines. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Junto con su solicitud depositarán: copia certificada del acta de defunción, un acto de notoriedad donde hagan constar sus calidades, y demás requisitos establecidos por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, si los hubiere. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Párrafo. El nuevo Duplicado del Certificado de Títulos expedido por pérdida, deterioro o destrucción en tales condiciones, sólo será entregado por el Registro de Títulos al Tribunal apoderado del proceso según corresponda. **<span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Traspaso del Derecho de Propiedad. **

<span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Ocurre un traspaso cuando el derecho de propiedad es transferido sin liquidar las deudas hipotecarias, las cuales asume el comprador, mediante este acto, el comprador le entrega al vendedor, la diferencia del precio de venta pactado menos la deuda y se compromete a continuar pagando el balance de la, o las, hipotecas existentes. El nuevo dueño asume las hipotecas actuales y continúa pagando las mismas. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">La transferencia de terrenos registrados solo se admite con escrituras auténticas o bajo firma privada legalizadas por notario, siendo insuficientes actos de notoriedad, declaraciones juradas, otros documentos, ni tampoco un informativo testimonial. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">En ocasiones, existen hipotecas que no son transferibles, o si lo son, pudieran estar condicionadas a ciertas restricciones. Es preferible, en este caso, verificar con el banco o entidad a quien se está pagando el préstamo si la hipoteca es trasferible o no. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Dentro de esta alternativa, deben analizarse los tipos de interés de las hipotecas a asumir, pues podría darse el caso de que el interés de la hipoteca sea mayor que el prevaleciente en el mercado. De ahí la importancia de la asesora previa pues podría convenirle solicitar un nuevo financiamiento de la deuda con la finalidad de bajar la cuota mensual y discutir cláusulas más ventajosas para usted. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España y Europa. Muy a menudo resulta recomendable fiscalmente, hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate. O la capacidad de gestión y agilización de la agencia inmobiliaria. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">En República Dominicana como en muchos de los países desarrollados del mundo, ya se puede contar con LA GARANTÍA DE TITULO. Este seguro busca resarcir al comprador y garantizarle que ante cualquier irregularidad o vicios ocultos, su inversión siempre este cuidada. **<span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Registro de mejoras en Terrenos Registrados. **

<span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">La Ley de Registro de Tierras No. 1542, contempla la forma en cómo deben ser registradas las mejoras en terrenos registrados catastralmente, en virtud con los artículos 127, 151, 202 y 206 de la citada ley. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Las mejoras permanentes son las únicas que pueden ser objeto de registro, porque éstas son las que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno, tal y como lo dispone el art. 127 de la Ley de Registro de Tierras, el cual dice así: "Si después de haber sido fallado el caso, el Tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado pertenecen a otra persona que no es la dueña del terreno, las describirá en una forma tal que sea siempre fácilmente identificarlas, y las declarará regidas por el art. 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Cuando en un Decreto de Registro no se mencionan mejoras permanentes que hay en el terreno se consideran siempre que son del adjudicatario del terreno, por lo que las mejoras construidas en terrenos registrados se reputan del propietario del terreno, y para un tercero obtener en su favor el registro de la misma, debe contar con la autorización o consentimiento del dueño del terreno, en la forma como lo dispone el artículo 202 de la Ley de Registro de Tierras; estas disposiciones fueron modificadas por la Ley No. 108-05, es decir, que la nueva Ley de Registro Inmobiliario no contempla de manera expresa ni articulada lo relativo al registro de mejoras, lo que ha traído confusión entre jueces, registradores de títulos, abogados y estudiosos de la materia inmobiliaria, bajo el criterio, de que es posible plantear por ante la Jurisdicción Inmobiliaria una Litis Sobre Derechos Registrados, cuya finalidad jurídica sea el registro de una mejora en terreno que no sea el propietario de esa mejora, de conformidad con el Principio VIII, y el artículo 3, Párrafo II de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, toda vez de que el derecho común será supletorio de la presente Ley, y como el Código Civil en el sentido estricto es el derecho común, este contempla en sus artículos 555 y siguientes la forma en cómo deben ser registradas las mejoras, es este el fundamento que sostienen algunos estudiosos del derecho inmobiliario, para establecer posibles demandas en reconocimientos de mejoras en terrenos registrados, cuando entre en aplicación la citada Ley 108-05. <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Sostener el criterio anterior constituye un error y un desconocimiento al principio o la característica que tiene el certificado de título de la imprescriptibilidad la cual fue recogida en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras y prevista sabiamente por el Legislador en el principio IV de la Ley 108-05, el cual establece que "todo derecho registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado". <span style="color: black; font-family: Cambria,serif; font-size: 10pt;">Puesto que cuando se trate de terrenos registrados ninguna persona puede sin autorización del dueño del terreno, levantar mejoras en dicho terreno y si lo hace, no puede ser colocado en ninguna de las situaciones jurídicas previstas por el artículo 555 del Código Civil, puesto que no siendo posible en un terreno registrado que se considera imprescriptible en virtud con el principio IV, de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, levantar mejoras, ni realizar acto alguno de posesión en perjuicio del dueño de ese terreno, quien así actúa pierde todo derecho a formular reclamación sobre dichas mejoras.