PRACTICA

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble. La ley de Registro de Tierras protege de manera especial a las personas que así han adquirido bienes inmuebles. Cuando ha intervenido un Tercer Adquiriente a Título Oneroso y de Buena Fe, obteniendo derechos sobre un inmueble que ha sido objeto de traspaso en favor del vendedor como consecuencia de un Acto Simulado, la Acción en Simulación puede ser intentada por quien pretenda impugnar el acto Simulado; pero esto no basta para que el derecho pueda ser restituido en favor del antiguo propietario, ya que los derechos adquiridos por un Tercero a Título Oneroso y de Buena Fe no pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros adquirientes, en virtud de los dispuesto por el artículo 2268 del Código Civil, el cual establece que: “Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”. De la economía del referido texto legal se infiere que no basta probar la irregularidad o la simulación del título del vendedor para anular el traspaso hecho en favor del comprador de un inmueble registrado catastralmente, la mala fe ha sido definida por la Suprema Corte de Justicia como “el conocimiento que tiene el adquiriente de los vicios del título de su causante, lo que no ha sido probado en el caso; por todo lo cual al anular el Tribunal a-quo el registro de los derechos por el mencionado DR. C. C., en el inmueble objeto de esta Litis, basándose en los razonamientos antes expuestos sin comprobar, previamente, si éste era un adquiriente de mala fe, en la sentencia impugnada se incurrió en la falta de base legal, y por tanto, dicho fallo debe ser casado, sin necesidad de examinar los demás medios del Recurso”. Cas. 5 febrero de 1988, B. J. 927, Pág. 130.   Es necesario destacar que los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso en terrenos registrados no están obligados a realizar operaciones con esos derechos, a examinar los libros de registros, ni otros registros públicos, puesto que basta con tener a la vista el duplicado del Certificado de Título que le es mostrado por el dueño del terreno, el cual cuando no contiene anotaciones de cargas o gravámenes se basta a si mismo y por tanto los interesados no tienen que trasladarse a las oficinas públicas, ni a la de los Registradores de Títulos, para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado que les es presentado. En este sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha sostenido el criterio siguiente: “En la Sentencia impugnada se violaron los principios consagrados en ley de Registro de Tierras en relación con la invulnerabilidad del Certificado de Título y su duplicado y la protección que dicha ley otorga a los terceros que adquieren de buena fe terrenos registrados; que el propósito de la ley de Registro de Tierras, que es una aplicación del sistema Torrens de Registro de Tierras, que por tanto, este propósito se frustraría si los interesados tuvieran que trasladarse a las oficinas de los registradores de títulos para investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado que les es demostrado”. ** OBTENCION CERTIFICADO DE TITULOS POR PÉRDIDA ** El Certificado de Títulos conjuntamente con las sentencias constituye uno de los títulos ejecutorios por excelencia. Según el Artículo 91 de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario “El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo” Tal como hemos referido en otros artículos un derecho real es aquel que recae sobre un inmueble y tiene un efecto “Erga Omnes”, o sea es oponible a todo el mundo. Por esa particularidad los derechos que confieren un Certificado de títulos son oponibles a todo el mundo. Lo que el Registrador de Títulos entrega al dueño del inmueble es el Duplicado del Dueño, el original es custodiado por la Jurisdicción Inmobiliaria. Esto garantiza la integridad de su contenido y que ante una perdida el propietario pueda solicitar la expedición de un duplicado por motivo de perdida. Al respecto el Párrafo II del Articulo 92 de la ley que nos ocupa dispone lo siguiente: “En caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título. Cuando la pérdida se produzca en cualquiera de los órganos que conforman la Jurisdicción Inmobiliaria, la unidad operativa ordenará de oficio o solicitará la expedición de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario”. En ese sentido, para obtener en un duplicado por Pérdida del Certificado de titulo, debe ejecutarse el siguiente procedimiento: 1-Elaborar una instancia dirigida al Registrador de Títulos de la ubicación del inmueble, en la cual se explica la pérdida del Certificado de titulo No. XX, correspondiente al inmueble XX, y que a pesar de todos los esfuerzos realizados el mismo no ha podido ser localizado, y concluir solicitándole la expedición de un Duplicado del mismo. 2-Anexar a la Instancia los siguientes documentos: 2.1-Una publicación de la pérdida, realizada en un periódico de circulación nacional, debidamente certificada por el emisor del periódico. 2.2-Acto Autentico donde se haga constar como Declaración Jurada las circunstancias de la pérdida. Esta declaración debe tener adicionalmente la firma de dos testigos. 2.3-Acto autentico firmado por el propietario y dos testigos, mediante el cual se concede poder estricto al abogado para que represente al dueño por ante el Registro de Títulos correspondiente, así como poder para realizar todas las gestiones propias del proceso para la obtención del Duplicado por pérdida del Certificado de Títulos X, y debe mencionar que se autoriza el mismo a retirar el Duplicado del Certificado de Títulos que resulte de tal gestión. 2.4-Recibos de pago de los impuestos correspondientes. Traspaso del derecho de propiedad: ** Aspectos preliminares: ** A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ningu na asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en razón de las pocas garantías existentes en el sistema para el comprador. El **abogado** apoderado se encargará de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador, antes de la firma de la Promesa de Compraventa; o alternativamente, preparará la Promesa de Compraventa primero, pero condicionando su ejecución a los resultados de las comprobaciones legales pertinentes. • **La Promesa de Compraventa:** La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas: <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.(c) Precio de venta y forma de pago. (d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.(e) Fecha de entrega del inmueble.(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">Desgraciadamente, muchos **abogados** y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes: <span style="color: black; font-family: 'times new roman',times,serif; font-size: 15px;">(a) Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente. En los últimos años, muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia los efectos de la imprevisión de sus **asesores legales**. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstamo. Cuando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como sus propiedades. En cierto sentido, los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">(b) Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comprador. Como consecuencia de esta imprevisión, el vendedor se reserva la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">(c) No se utilizan depositarios para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">• **El Contrato de Compraventa:** Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">• **Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro:** El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">• **Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos:** Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país. <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',Times,serif; font-size: 15px;">• **Expedición del Certificado de Título:** Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate. <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">** Registro de mejora de terrenos registrados: ** <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">Registro de mejoras y la Ley 108-5 <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">Consabido es que la Ley 108-5 modificó en todas sus partes a la Ley de Registro de Tierras No. 1542, que contemplaba la manera en que debían ser registradas las mejoras en terrenos registrados catastralmente, o sin estar avalados por un certificado de titulo, en virtud con los artículos 127, 151, 202 y 206 de la citada ley. <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">Sin embargo, las mejoras permanentes son las únicas que pueden ser objeto de registro, ya que se fijan de tal modo que vienen a formar parte del terreno, como lo dispone el art. 127 de la Ley de Registro de Tierras, el cual dice así: "Si después de haber sido fallado el caso, el Tribunal averiguase que las mejoras permanentes que hay sobre el terreno saneado pertenecen a otra persona que no es la dueña del terreno, las describirá en una forma tal que sea siempre fácilmente identificarlas, y las declarará regidas por el art. 555 del Código Civil, según el caso, para que así conste en el Decreto de Registro que se expida. La duda impera en el artículo 555 del C.C., el cual no ha sido modificado.  <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">No obstante, cuando en un Decreto de Registro no se mencionan mejoras permanentes que hay en el terreno se consideran siempre que son del adjudicatario del terreno, por lo que las mejoras construidas en terrenos registrados se reputan del propietario del terreno, y para un tercero obtener en su favor el registro de la misma, debe contar con la autorización o consentimiento del dueño del terreno, en la forma como lo dispone el artículo 202 de la Ley de Registro de Tierras; estas disposiciones fueron modificadas por la Ley No. 108-05, es decir, que la nueva Ley de Registro Inmobiliario no contempla de manera expresa ni articulada lo relativo al registro de mejoras, lo que ha traído confusión entre jueces, registradores de títulos, abogados y estudiosos de la materia inmobiliaria, bajo el criterio, de que es posible plantear por ante la Jurisdicción Inmobiliaria una Litis Sobre Derechos Registrados, cuya finalidad jurídica sea el registro de una mejora en terreno que no sea el propietario de esa mejora, de conformidad con el Principio VIII, y el artículo 3, Párrafo II de la Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, toda vez de que el derecho común será supletorio de la presente Ley, y como el Código Civil en el sentido estricto es el derecho común, este contempla en sus artículos 555 y siguientes la forma en cómo deben ser registradas las mejoras, es este el fundamento que sostienen algunos estudiosos del derecho inmobiliario, para establecer posibles demandas en reconocimientos de mejoras en terrenos registrados, cuando entre en aplicación la citada Ley 108-05. <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">Sostener el criterio anterior constituye un error y un desconocimiento al principio o la característica que tiene el certificado de título de la imprescriptibilidad la cual fue recogida en el artículo 175 de la Ley de Registro de Tierras y prevista sabiamente por el Legislador en el principio IV de la Ley 108-05, el cual establece que "todo derecho registrado de conformidad con la presente Ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado". <span style="font-family: 'Times New Roman',Times,serif;">Puesto que cuando se trate de terrenos registrados ninguna persona puede sin autorización del dueño del terreno, levantar mejoras en dicho terreno y si lo hace, no puede ser colocado en ninguna de las situaciones jurídicas previstas por el artículo 555 del Código Civil, puesto que no siendo posible en un terreno registrado que se considera imprescriptible en virtud con el principio IV, de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, levantar mejoras, ni realizar acto alguno de posesión en perjuicio del dueño de ese terreno, quien así actúa pierde todo derecho a formular reclamación sobre dichas mejoras.
 * <span style="color: red; font-family: 'Times New Roman','serif';">ALEJANDRINA FIGUEREO 83617 ** **<span style="color: red; font-family: 'Times New Roman','serif';">Legislación de los actos relativo a terrenos registrados **