Legalizacion+de+los+actos


 * Aqui se trabajara sobre la legalización de los actos relativos a terrenos registrados. **


 * JULIANIS CAROL BÁEZ HERRERA- 83521: **
 *  27/10/2011 **

Podemos definir a los actos relativos a terrenos registrados, como todas las operaciones realizables en cuanto a los terrenos registrados se refiere, operaciones que modifican la situación jurídica del inmueble y tienen que ser debidamente registradas en el Registro de Título, pero que para esto necesitan cumplir con el requisito de legalización necesario para poder inscribirse en el mismo. Son considerados actos relativos a terrenos registrados: la compraventa, la hipoteca, la servidumbre, etc.FormalidadesCuando se otorga un acto en relación con un terreno registrado, es imperativo **señalar el número del Distrito Catastral.** Pero si se omite esta mención, al no poder el Registrador registrar el acto, debe acudirse al Tribunal de Tierras para que determine el objeto preciso del acto. Usemos como ejemplo la compraventa Después de efectuado un primer registro de venta, ninguna operación del vendedor sobre ese inmueble surtirá efecto si no se deposita en el Tribunal de Tierras con una solicitud de registro. El comprador, para probar la venta, se funda en una **certificación de la conservaduría de hipotecas** de la transcripción del documento instrumentado por el notario De acuerdo con la Ley, la transferencia de terrenos registrados solo se admite con escrituras auténticas o bajo firma privada legalizadas por notario, siendo insuficientes actos de notoriedad, declaraciones juradas, otros documentos, ni tampoco un informativo testimonial debido al procedimiento de orden público creado por la Ley Registro de Título. Legalización de FirmasSi falta la formalidad de legalización, nada impide a las partes o al mismo Registrador someter el documento al Tribunal Superior de Tierras con el fin de que verifique la validez del documento y en caso afirmativo, el Registrador puede proceder a su registro. En una litis sobre terrenos registrados los documentos deben estar legalizados **bajo pena de nulidad**, aun cuando se trate de contraescrituras para probar la simulación de la venta. En esa clase de juicio, no es admisible la prueba testifical ni presuncional. El Tribunal obra correctamente al rechazar documentos de compraventa u otra naturaleza carentes de legalización. El requisito de legalización se impone para los actos que han de ser presentados al Registrador de Títulos para su inscripción.Si falta esa formalidad, las partes interesada y aún el mismo Registrador pueden someter el documento al Tribunal Superior de Tierras para que verifique si el acto es o no válido.
 * Legalización de los actos relativos a terrenos registrados: **

Disponible en: [] Disponible en: [|http://www.enj.org/wiki/index.php5?title=Compraventa_de_Terrenos_Registrados#Legalizaci.C3.B3n_de_Firmas]
 * Fuentes: **

 **2-Pérdida y destrucción del Certificado de Título:**  Para los casos de pérdida o destrucción del Certificado de Título, el Reglamento General de Registro Inmobiliario establece el proceso a seguir en los artículos siguientes :  **Artículo 84.** En caso de que la pérdida, deterioro o destrucción del Duplicado o Extracto del Certificado de Títulos se produzca dentro del Registro de Títulos antes de su entrega, el Registrador ordenará de oficio la expedición de un nuevo Duplicado o Extracto sin costo alguno para el propietario o copropietario.

 **Párrafo.** El Registro de Títulos previamente cumplirá con los requisitos de publicación de la perdida, deterioro o destrucción del Duplicado cumpliendo las formalidades previstas para tales fines. El costo de esta publicación será cubierto por la Jurisdicción Inmobiliaria.  **Artículo 85**. Cuando la pérdida, deterioro o destrucción se produzca dentro de algún otro órgano que conforma la Jurisdicción Inmobiliaria, el responsable del mismo solicitará mediante instancia motivada al Registro de Títulos correspondiente, la emisión de un nuevo duplicado sin costo alguno para el propietario.  **Párrafo.** El titular del órgano previamente cumplirá con los requisitos de publicación de la perdida o destrucción del Duplicado cumpliendo las formalidades previstas para tales fines. El costo de esta publicación será cubierto por la Jurisdicción Inmobiliaria. <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Artículo 86**. En el nuevo Duplicado de Certificado de Títulos que se emita por perdida, deterioro o destrucción, el Registro de Títulos consignará tal situación indicando que el nuevo duplicado reemplaza y cancela al anterior. Igual anotación se hará en el registro complementario correspondiente. <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Artículo 87**. Cuando el Duplicado del Certificado de Títulos que avala el derecho de propiedad de un de cujus se haya perdido, deteriorado o destruido, sus herederos podrán solicitar al Registro de Títulos la emisión de un nuevo duplicado cumplimiento a los requisitos previamente establecidos para tales fines**.** <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **3- Registro de Mejoras en el Terreno Registrado:** <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> El Reglamento General de Registro de Títulos establece lo siguiente sobre el registro de mejoras:

<span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> Mejoras

<span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Artículo 23.** Mejora es todo lo edificado, clavado, plantado y adherido al terreno, con carácter permanente o temporal, que aumente su valor.

<span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Párrafo**. Sólo se anotarán las mejoras permanentes sobre inmuebles registrados.

<span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Artículo 24.** Las mejoras permanentes a favor de terceros sólo se anotarán en el Registro Complementario del Inmueble: (i) cuando una decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria así lo ordene como consecuencia del proceso judicial de saneamiento, o (ii) con el consentimiento expreso del dueño del inmueble contenido en un acto auténtico.

<span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **Artículo 25.** Si un Juez o Tribunal ordenara el registro de una mejora a favor del propietario del inmueble, se consignará en el Certificado de Título. <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> **4-Traspaso de derecho Propiedad:** <span style="font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> El derecho de propiedad puede ser traspasado por diferentes motivos: venta del inmueble, donación del inmueble, por la vía sucesoral etc.Un artículo realizado por el Dr. Fabio Guzmán Ariza, sobre el traspaso del derecho de propiedad estableció lo siguiente: <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de <span style="color: #0c77d7; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> [|R] <span style="color: black; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">egistro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> ** Pasos a seguir en una compra inmobiliaria **

<span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **El Contrato de Compraventa:** Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica. Muy a menudo resulta recomendable hacer la compra a nombre de una sociedad dominicana en vez de a título personal. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro:** El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos:** Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Expedición del Certificado de Título:** Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** Comprobaciones Necesarias ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos: <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia del Certificado de Título del inmueble. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble. En virtud de la nueva Ley de Registro Inmobiliario, las ventas de inmuebles que no hayan sido deslindados, es decir, que no tengan una designación catastral única y un plano de mensura individual debidamente aprobado, no podrán ser inscritos en el Registro de Títulos, salvo en los casos siguientes: (1) Compraventas efectuadas antes del 4 de abril de 2007, las cuales podrán ser inscritas durante un período de gracia de dos años que termina el 4 de abril de 2009; y (2) Compraventas de propiedades completas sin deslindar B no se permiten ventas de porciones de dichas propiedades B por una única vez. No se permiten segundos traspasos sin deslindes. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** Si la vendedora es una sociedad: ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** Si el inmueble es parte de un condominio: ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de la declaración de condominio; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia del reglamento de condominio; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio; <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** Si el inmueble es una vivienda: ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Inventario de los efectos mobiliarios existentes; <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes: ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Investigación en el Registro de Títulos:** El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Comprobación por un agrimensor:** Se debe contratar siempre un agrimensor o perito topógrafo independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de Mensuras Catastrales. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Inspección de las mejoras:** Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta B casa, apartamento o piso B a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Permisos:** El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en la República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Posesión:** El abogado deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Empleados:** El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• **Servicios:** El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios. <span style="color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">** Impuestos sobre la propiedad ** <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos, están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones siguientes: <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">• Propiedades rurales. <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;"> <span style="background-color: white; color: #333333; font-family: 'Times New Roman',serif; font-size: 12pt;">**Fuente**: Disponible en: []